Entendimento põe fim à prática do “preço vil” em leilões de imóveis, garantindo maior proteção ao devedor fiduciante
Mudanças legislativas e jurídicas estão sendo praticadas, após as denúncias sobre a chamada “Máfia dos Condomínios” – conluio de síndicos, aproveitando de brechas jurídicas, para tomar imóveis de proprietários devedores através de leilões – explodir em boa parte do país – incluindo São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná.
Um caso analisado pelo STJ envolveu a arrematação de um imóvel avaliado em R$ 870 mil, vendido em segundo leilão por apenas R$ 346 mil, ou seja, 39,8% do valor de mercado. O Tribunal de Justiça do Paraná havia validado a arrematação com base na redação anterior do artigo 27, §2º, da Lei nº 9.514/97, que permitia a venda pelo valor da dívida. O STJ, porém, entendeu que essa interpretação ignorava o princípio da vedação ao preço vil, essencial para evitar a expropriação injusta do patrimônio do devedor.
Fundamentos jurídicos – Preço vil é caracterizado quando o bem é vendido por valor manifestamente inferior ao de mercado, geralmente abaixo de 50% da avaliação. A decisão reafirma que a execução da dívida não pode ser usada como instrumento de enriquecimento ilícito do credor, em detrimento da ruína do devedor. O ministro Marco Buzzi, relator do Agravo em Recurso Especial nº 2.165.101/PR, destacou a necessidade de alinhar a interpretação da Lei nº 9.514/97 com os princípios constitucionais e processuais que vedam abusos.
Impacto da decisão – Uma das primeiras proteções ao devedor fiduciante é o principio de equidade, além da impossibilidade de expropriação. A decisão fortalece a posição de quem já se encontra em situação de vulnerabilidade financeira, evitando que perca seu patrimônio por valores irrisórios. O precedente cria parâmetros claros para os leilões de imóveis devedores e reforça que o instituto da alienação fiduciária deve respeitar a finalidade de garantir o crédito sem desvirtuar-se em práticas predatórias.
Reflexos práticos – Credores e leiloeiros deverão observar limites mais rigorosos quanto ao valor mínimo de arrematação. Devedores passam a ter maior respaldo para contestar arrematações que envolvam valores desproporcionais. E o mercado imobiliário tende a se ajustar, evitando práticas que possam ser anuladas judicialmente. O fim da “tirania do preço vil” representa um marco na defesa da cidadania e na proteção dos direitos dos devedores fiduciantes, equilibrando a relação entre credores e devedores e reafirmando o papel do STJ como guardião da justiça proporcional.
